금리 인상에 따른 압박에 따라 보금자리론도 2022년 12월 20일 0.5% 금리를 인상하였다. 고정금리로 최장 50년까지 이용가능한 보금자리론은 그동안 서민층의 주택담보대출로 사랑을 받아 왔는데, 주택가격이 상승함에도 대상주택이 6억원 이하라 실효성에 문제가 종종 제기되기도 하였다. 또한 소득요건이나 자산요건이 엄격하여 대상도 제한되었다. 보다 자세한 보금자리론 자격요건은 아래 포스팅에 잘 정리되어있다.
하지만 혜성처럼 등장한 ‘특례보금자리론’이 큰 관심을 받고 있다. 금리 인상기에 주택시장 침체기를 맞아 정부에서는 주택 매수세를 살리기 위한 방편으로 보금자리론을 개편하여 일반안심전환대출과 적격대출의 합작품이라 불리고 있다. 이 세가지 통합상품이면서 현실을 반영한 대출조건으로 출시되었습니다.
그럼 특례보증자리론은 어떤 상품인지 간단히 살펴보겠다.
특례보증자리론
대출대상자
위의 이미지는 금융위원회 보도자료에 나오는 보금자리론 통합 운연계획안이다. 기존 우대형 안심대출과 보금자리론, 적격대출 그리고 특례보금자리론을 한눈에 비교할 수 있다. 별표는 필자가 친 것으로 중요한 항목이라 편집으 해봤다.
결국 소득요건은 폐지된다. 보금자리론 부부합산 연소득 7천만원 이하는 높은 대출벽으로 작용했기 떄문에 반으이 좋았다. 또한 최근 아파트 등의 가격을 반영하여 주택가격을 9억원 이하로 상향조정하였다. 급등하였떤 주택가격이 금리인상과 맞물려 하락을 지속하고 있어서 조건에 맞는 주택들이 더 늘어날 것이다. 대출한도는 적격대출과 동일한 최대 5억원이다.
대출용도
특례보금자리론은 1년간 한시적으로 운영되며 아래와 같은 용도로 이용가능하다.
- 신규 주택구입용도
- 변동금리 주담대를 고정금리로 갈아타는 목적
- 담보물건에 대한 임차보증금 반환 목적 주담대
LTV DTI DSR 삼총사
대출을 죌 수 있는 LTV DTI DSR이 특례보금자리론에 기존 보금자리론과 동일하게 적용될 예정이다. 보금자리론 ltv dti는 아래와 같다.
- LTV 최대 70% (조정지역 60%,생애최초구매자 80%)
- DTI 최대 60% (조정지역 50%)
ltv는 주택을 담보로 대출시 인정되는 자산가치 비율이다. 시세 3억원 주택 ltv가 70%인 경우 2.1억원까지 인정된다. 반면 dti는 총부채상환비율로 소득을 따져서 금융부채 상환능력을 평가하는 것이다. 만약 연봉이 6천만원이라면 dti 60% 적용시 1년간 3천 6백만원 원리금을 갚을 수 있다고 봅니다.
dsr은 dti와 비슷하지만 보다 엄격한 기준이다. dti는 부채에 주택담보대출만 보지만 dsr은 기타대출까지 고려합니다. 그래서 dsr은 보통 참고지표로 활용합니다. 다만, 특례보금자리론은 dsr이 적용되지 않습니다.
사실 보금자리론과 특례보금자리론은 일정한 요건을 충족해야 대출이 가능하여 신청이 불가한 분들도 꽤 많을실거다. 그럴 때는 대안으로 인터넷전문은행인 카카오뱅크와 케이뱅크의 주담대도 한번 고려해보자. 주택구입은 물론 생활안정자금으로 최대 10억원까지 활용가능하다니 아랫글에서 확인해보자.
상환방법
특례보금자리론 상환방법은 보금자리론과 크게 다르지 않을 것이다. 최장 50년에 걸쳐 분할상환 하는데, 주목할 부분은 중도상환수수료 면제다. 보금자리론은 조기에 상환시 일정액의 수수료가 부과되었는데, 특례보금자리론은 이를 면제해줄 예정이다. 그래서 아래와 같이 3가지 용도 중 갈아타기에 용이하다.
대출기간은 구체적으로 10년, 15년, 20년, 30년은 물론 40년(신혼가구/만39세이하), 50년(신혼가구/만34세이하)처럼 신혼부부와 청년층에게는 상환기간을 최대한 가져갈 수 있는 혜택을 주고 있다.
3가지 용도
특례보금자리론은 3가지 용도로 이용가능하다.
- 주택구입목적
- 주택담보 대환대출
- 전세퇴거자금대출
주택도시기금의 모기지론이기에 주택구입이 주용도다. 하지만 기존에 주택을 보유한 1주택자라도 기존 담보대출을 특례보금자리론으로 갈아탈 수도 있다. 이때 일시적 1가구 2주택이 인정되며 기존 주택은 2년 이내 처분하면 된다. 또한 임차보증금을 돌려주는 보전 용도로도 활용할 수 있다.
대출금리
특례보금자리론도 고정금리로 적용된다. 일반형과 우대형으로 나뉘는데, 만약 부부합산소득이 1억원 이하면서 주택가격 6억원 이하라면 우대형금리가 적용되고 일반형은 일반금리로 이용가능하다.
- 일반형 기본금리 : 연 4.25% ~ 연 4.55%
- 우대형 기본금리 : 연 4.15% ~ 연 4.45%
결론
사회적배려층(0.4%), 신혼부부(0.2%), 미분양주택(0.2%), 저소득청년(0.1%)이라면 최대 0.8%의 우대금리가 적용되며 전자약정 및 등기시 0.1% 우대금리도 적용되어 최대 0.9% 금리 감면이 더해지면 최저 연 3%대 고정금리로도 이용가능하다.
- 우대형 우대금리 반영시 : 연 3.25% ~ 연 3.55%
결국 특례보금자리론은 위와 같은 장점을 지님으로써 매우 기대가 되는 정책성 자금으로 서민층과 실수요자에게 내집마련을 위한 착한 대출로 거듭나기를 기대해 봅니다.
추천 대출상품
지금까지 특례보금자리론 대출자격 및 한도 금리 등에 대해 리뷰해 보았습니다. 주택 마련하시는데 도움이 되는 담보대출 잘 선택하셔서 좋은 결과 얻으시길 바랍니다. 그럼 오늘도 행복한 하루되세요^^ 참고로 한국주택금융공사 홈페이지 아래 버튼으로 남겨드립니다.